რა უნდა იცოდეთ ძველ აშენებულ სახლში ბინის შეძენამდე
რატომ არის მნიშვნელოვანი მთლიანად სახლის მდგომარეობის შეფასება
ბინის არჩევისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ არა მხოლოდ შიდა რემონტს, არამედ მთლიანად შენობის მდგომარეობასაც. კარგად გარემონტებული ბინაც კი შეიძლება წარუმატებელი შენაძენი აღმოჩნდეს, თუ სახლს სერიოზული სამუშაოები სჭირდება, ხოლო საერთო სივრცეები და კომუნიკაციები დიდი ხანია არ განახლებულა.
შემოწმება ფასადით, სახურავითა და სადარბაზოთი დაიწყეთ. კედლებზე არსებული ბზარები, წყლის გაჟონვის კვალი, ჩამოცვენილი ბათქაში და მუდმივი ნესტი შეიძლება პრობლემებზე მიუთითებდეს, რომელთა აღმოფხვრაც დამატებით ხარჯებს მოითხოვს. განსაკუთრებით ყურადღებით უნდა შემოწმდეს ზედა სართულები და ტექნიკურ სივრცეებთან ახლოს მდებარე ბინები.
სასარგებლოა კიბეების, ლიფტის, სარდაფისა და ეზოს მდგომარეობის შეფასებაც. თუ სადარბაზოში განათება გამართულად არ მუშაობს, ლიფტი ხშირად ფუჭდება, ხოლო სარდაფში ნესტის სუნი დგას, ეს შესაძლოა სახლის არასათანადო მოვლაზე მიუთითებდეს. ასეთი დეტალები გავლენას ახდენს არა მხოლოდ კომფორტზე, არამედ მომავალში ბინის ღირებულებაზეც.
ცალკე საკითხია საინჟინრო კომუნიკაციები. ღირს იმის დაზუსტება, როდის შეიცვალა სახლში მილები, ელექტროგაყვანილობა და გათბობის სისტემა. ძველმა ქსელებმა შეიძლება ახალგარემონტებულ ბინაშიც შექმნას პრობლემები: წყლის გაჟონვა, ელექტროენერგიის მიწოდების შეფერხება და წყლის სუსტი წნევა ხშირად მთლიანად შენობის მდგომარეობაზეა დამოკიდებული.
შეძენამდე სასარგებლოა მეზობლებთან ან მმართველი კომპანიის წარმომადგენლებთან საუბარი. მათ შეუძლიათ მოგაწოდონ ინფორმაცია რეგულარული პრობლემების, დაგეგმილი რემონტისა და სახლის მოვლასთან დაკავშირებული ხარჯების შესახებ. ეს დაგეხმარებათ უკეთ გაიგოთ, რა დამატებითი დანახარჯები შეიძლება წარმოიშვას გარიგების შემდეგ.
ბინის რომელი დეფექტები შეიძლება არ იყოს აშკარა
აკურატული რემონტი ყოველთვის არ ნიშნავს, რომ ბინა კარგ მდგომარეობაშია. ახალი საღებავი, შპალერი და დეკორატიული პანელები შეიძლება ნესტის კვალს, ბზარებს ან წყლის გაჟონვის შედეგებს ფარავდეს. ამიტომ დათვალიერებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ არა მხოლოდ გარეგნულ იერს, არამედ ოთახებში არსებულ სუნს, კუთხეების მდგომარეობას, ფანჯრებთან ახლოს მდებარე კედლებსა და ჭერის მიმდებარე მონაკვეთებს.
ერთ-ერთი გავრცელებული პრობლემა ჭარბი ტენიანობაა. ის შეიძლება გამოვლინდეს ლაქების, ამობურცული მოპირკეთების, გამუქებული ნაკერების ან ნესტის სუნის სახით. ბათუმში ბინის არჩევისას ამ საკითხს განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს: ტენიანმა კლიმატმა და ზღვის სიახლოვემ შესაძლოა უფრო ძლიერი გავლენა მოახდინოს კედლების, ფანჯრებისა და ვენტილაციის მდგომარეობაზე. ზოგჯერ ამ კვალს კოსმეტიკური რემონტით ფარავენ, ამიტომ სასარგებლოა ავეჯის უკან არსებული ადგილების, ფანჯრის რაფების ქვედა ნაწილებისა და სააბაზანოსთან ახლოს მდებარე კედლების შემოწმება.
ფანჯრებთან დაკავშირებული პრობლემებიც ყოველთვის აშკარა არ არის. მაშინაც კი, თუ ჩარჩოები ახალივით გამოიყურება, ფანჯრები შეიძლება ცუდად იხურებოდეს, ცივ ჰაერს ან ტენს ატარებდეს. დათვალიერებისას შეამოწმეთ, რამდენად მარტივად იღება ფანჯრები და ხომ არ არის ფერდობებზე კონდენსატის ან ობის კვალი.
ასევე ღირს ხმაურის დონის შეფასება. დღისით ბინა შეიძლება მშვიდი ჩანდეს, მაგრამ საღამოს ისმოდეს მეზობლები, ლიფტი, ქუჩაში მოძრავი ტრანსპორტი ან პირველ სართულზე მდებარე ობიექტების მუშაობა. ამიტომ, შესაძლებლობის შემთხვევაში, სასარგებლოა ბინის განმეორებით დათვალიერება დღის სხვა მონაკვეთში.
რა ხარჯები შეიძლება წარმოიშვას შეძენის შემდეგ
მაშინაც კი, თუ ბინა საცხოვრებლად მზად გამოიყურება, გარიგების შემდეგ ხშირად დამატებითი ხარჯები ჩნდება. ძველ სახლში ბინის შეძენისას უმჯობესია ბიუჯეტი გარკვეული მარაგით დაგეგმოთ, რადგან ზოგიერთი პრობლემა მხოლოდ გადასვლის ან რემონტის დაწყების შემდეგ ხდება შესამჩნევი.
ყველაზე აშკარა ხარჯი მოპირკეთების განახლებაა. შესაძლოა საჭირო გახდეს იატაკის საფარის შეცვლა, კედლების შეღებვა, სააბაზანოს ან სამზარეულოს რემონტი. თუ ბინა დიდი ხანია არ განახლებულა, მხოლოდ კოსმეტიკური რემონტი შეიძლება საკმარისი არ აღმოჩნდეს.
ცალკე უნდა გაითვალისწინოთ ელექტროგაყვანილობასა და სანტექნიკასთან დაკავშირებული ხარჯები. ძველ სახლებში სადენები, მილები და ვერტიკალური მილსადენები შეიძლება გაცვეთილი იყოს, მაშინაც კი, თუ გარეგნულად ბინა მოწესრიგებულად გამოიყურება. კომუნიკაციების შეცვლა, როგორც წესი, მარტივ რემონტზე ძვირი ჯდება, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც კედლების ან იატაკის გახსნა ხდება საჭირო.
დამატებითი ხარჯები შეიძლება გამოიწვიოს ფანჯრების, კარების, გათბობის სისტემისა და საყოფაცხოვრებო ტექნიკის მდგომარეობამაც. თუ ბინა ავეჯითა და ტექნიკით იყიდება, წინასწარ შეამოწმეთ, რის გამოყენებას შეძლებთ და რა უნდა შეცვალოთ შეძენისთანავე.
მნიშვნელოვანია რეგულარული ხარჯების გათვალისწინებაც. მათ შორისაა კომუნალური გადასახადები, სახლის მოვლის საფასური და შესაძლო შენატანები სადარბაზოს, სახურავის, ლიფტის ან ფასადის შესაკეთებლად. გარიგებამდე სასარგებლოა მესაკუთრესთან ან მეზობლებთან იმის დაზუსტება, იგეგმება თუ არა სახლში მასშტაბური სამუშაოები და რა დამატებითი გადახდები განიხილება.
როგორ გავიგოთ, შეესაბამება თუ არა ფასი ბინის მდგომარეობას
თავდაპირველად ობიექტი იმავე უბანში მდებარე მსგავს ბინებს შეადარეთ. გაითვალისწინეთ არა მხოლოდ ფართობი და ოთახების რაოდენობა, არამედ სართული, ლიფტის არსებობა, სადარბაზოს მდგომარეობა, რემონტის ხარისხი, ფანჯრებიდან ხედი და ტრანსპორტიდან დაშორება. თბილისში ბინის არჩევისას განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ვარიანტების ერთი და იმავე უბნის ფარგლებში შედარება, რადგან საცხოვრებლის ღირებულება მცირე მანძილზეც კი შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს. ერთნაირი ფართობის შემთხვევაშიც არასწორია მოვლილ სახლში მდებარე ბინის შედარება ობიექტთან, სადაც კომუნიკაციები დიდი ხანია არ განახლებულა.
რეალური ღირებულების შეფასებისას გაითვალისწინეთ ის ხარჯებიც, რომლებიც შეძენის შემდეგ წარმოიშობა. თუ საჭიროა ელექტროგაყვანილობის, მილების, ფანჯრების ან სანტექნიკის შეცვლა, ხელოსანს წინასწარი ხარჯთაღრიცხვა სთხოვეთ. კოსმეტიკური რემონტი და ბინის კაპიტალური განახლება განსხვავებულ ბიუჯეტს მოითხოვს, ამიტომ გამყიდველის ზოგადი ფრაზა, რომ საცხოვრებელს „მცირედი განახლება სჭირდება“, კონკრეტულ გათვლებს ვერ ჩაანაცვლებს.
ცალკე შეაფასეთ მთლიანად სახლის მდგომარეობაც. ახალგარემონტებული ბინა შეიძლება ანალოგიურ ვარიანტებზე იაფი ღირდეს, თუ შენობაში ლიფტი ხშირად ფუჭდება, სახურავთან დაკავშირებული პრობლემებია ან ფასადის აღდგენაა საჭირო. ასეთი ნაკლოვანებები გავლენას ახდენს საცხოვრებელ კომფორტზე და მომავალში ობიექტის გაყიდვაც შეიძლება გაართულოს.
ყურადღება მიაქციეთ განცხადების გამოქვეყნების პერიოდსაც. თუ ბინა რამდენიმე თვეა იყიდება, ხოლო ფასი მსგავს ობიექტებთან შედარებით კვლავ მაღალია, ეს შეიძლება ნიშნავდეს, რომ მესაკუთრის მოლოდინები ბაზრის რეალურ მდგომარეობას არ შეესაბამება. ამასთან, ზედმეტად დაბალი ფასიც სიფრთხილეს მოითხოვს: შესაძლოა ეს ტექნიკურ ხარვეზებს ან დოკუმენტებთან დაკავშირებულ სირთულეებს უკავშირდებოდეს.
ბეს გადახდამდე სასარგებლოა რამდენიმე ალტერნატიული ბინის დათვალიერება. მაშინაც კი, თუ ისინი შესაძენად არ გამოგადგებათ, ასეთი ვიზიტები ფასების დონის უკეთ გაგებასა და იმ მახასიათებლების დანახვაში დაგეხმარებათ, რომლებიც ღირებულების სხვაობას ნამდვილად ამართლებს. რაც უფრო მეტ მსგავს ობიექტს შეისწავლით, მით უფრო მარტივი იქნება გამყიდველთან ფასზე არგუმენტირებულად საუბარი.
R